Blog do Direito Público: Correio Forense - Veja como evitar problemas com a Receita ao comprar ou vender um imóvel

segunda-feira, 30 de janeiro de 2012

Correio Forense - Veja como evitar problemas com a Receita ao comprar ou vender um imóvel - Direito Tributário

29-01-2012 22:00
Veja como evitar problemas com a Receita ao comprar ou vender um imóvel

Compradores e vendedores de imóveis, em alguns casos, são isentos do pagamento do Imposto de Renda e de outros tributos. Contudo, na ânsia de realizar o sonho da casa própria — ou de trocar a propriedade por outra maior —, muita gente não presta atenção em detalhes que podem representar desembolsos inesperados. A Receita Federal vem sofisticando a cada ano seus métodos de cruzamento de informações e está de olho nos que sonegam impostos, seja por desconhecimento ou por má-fé. Para se livrar do pesado chicote do Leão, é indispensável saber como encontrar, sem ferir a lei, as oportunidades certas para economizar.
A primeira dica dos especialistas é incluir no valor de venda todos os custos da transação, como corretagem, escritura, registro e obras de melhoria e ampliação (desde que comprovadas por recibos ou notas fiscais). Carlos Harada, advogado tributarista do escritório PLKC Advogados, faz os cálculos para mostrar a diferença de uma simples inclusão de despesa. Se o imóvel custar, por exemplo, R$ 1 milhão e a remuneração do corretor for de 5% do valor, portanto, R$ 50 mil, na hora de prestar conta no cartório, o dono vai declarar ter recebido apenas R$ 950 mil, reduzindo, assim, a prestação de contas com o Fisco.
Quem comprou vai revelar o preço total que desembolsou. Só terá a responsabilidade de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode variar de 2% a 4% do valor do imóvel, de acordo com as regras de cada município. Em caso de doação, ou transmissão de pai para filho, quem recebe o bem recolhe o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota é estabelecida pelos governos locais. Esses impostos também devem estar incluídos no custo da aquisição.
O proprietário de um único imóvel que decide vendê-lo por até R$ 440 mil está isento do Imposto de Renda sobre ganho de capital (diferença entre o preço de compra e o de venda), “desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos”, esclarece Harada. Acima desse valor, o pagamento do imposto tem que ocorrer até o último dia do mês subsequente. Se o bem foi comprado em janeiro, não importa se no início ou no fim do mês, a data-limite é 29 de fevereiro, último dia útil.
O cidadão só se liberta das garras do Leão se assumir, e cumprir, que vai comprar outro imóvel dentro de 180 dias. Ele não pode esperar até a data da declaração de rendimentos, que, normalmente, ocorre em abril. Se perder o prazo, terá prejuízo. “Os juros para pagamentos em atraso são calculados mês a mês, com base na taxa básica de juros da economia (Selic)”, informa a Receita Federal.
“Se o cidadão quer vender um imóvel para comprar outro, primeiro deve efetuar a venda, para não perder vários benefícios fiscais”, ensina André Duarte, diretor da Declare Certo, empresa do grupo IOB. Nesse caso, se usar o dinheiro recebido para comprar outro imóvel, de qualquer valor, em seis meses, também estará isento de IR. E, se fizer a mesma transação, após cinco anos, estará igualmente desobrigado do pagamento do imposto.
Duarte dá também uma dica para quem tem dois imóveis. “Se o proprietário tiver uma filha solteira, pode doar um para ela. A herdeira pode vender dentro do prazo e também não pagar o IR. Por isso, aconselho primeiro fazer a venda. Depois que comprou, sem consultar um advogado, não há mais o que fazer dentro da lei”, alerta.
Cruzamento
Não é permitido fazer atualização do imóvel pelo valor de mercado. Quem já fez isso e passou pelo Fisco não pode repetir a proeza. Há cinco anos, a Receita Federal faz o cruzamento de todos os dados da Declaração de Imposto de Renda e quem errou ou omitiu dados vai para a malha fina. “Tem que, para isso (valorização), haver uma justificativa legal. A lei já permite uma redução do imposto pelo tempo. No site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br), o contribuinte pode acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP). Ele faz todas as simulações”, ensina André Duarte, diretor da Declare Certo.
Na época da prestação de contas anual, os dados contidos no GCAP devem ser transportados para a Declaração de Rendimentos. Todas as obras e melhoramentos precisam de nota fiscal ou recibo da empresa ou pessoa física que as realizaram. Outro cuidado que o comprador deve ter é com imóveis irregulares. Todos os tributos devem ser pagos dentro do prazo. Principalmente, o ITBI e o ITCMD. Muitas vezes, não se paga a transmissão para o nome do novo proprietário, na ilusão de economizar. “Como não se paga, também não se declara que comprou. A Receita Federal, em princípio, desconhece. O imóvel, para ela, não existe”, destaca Harada.
O equívoco fica encoberto até o momento em que um novo proprietário resolve regularizar a situação. “Aí, ele descobre que comprou o que não existe. O imóvel pode ter passado por cinco, seis ou 10 donos. Todos vão ter que pagar os atrasados, com multa. É uma dor de cabeça desnecessária”, alerta Duarte.
Outro detalhe importante é como fazer a declaração dos imóveis financiados. Os valores precisam ser informados à medida que forem efetivamente pagos. Só no fim, quando saldar o compromisso financeiro, o contribuinte declara o valor total do bem. “Deste modo, os valores dos juros do financiamento, pagos pelo adquirente, também integrarão o custo de aquisição”, explica Harada.

Fontes: PLKC Advogados e Declare Certo-IOB.

Autor: VERA BATISTA
Fonte: Correio Braziliense

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